De plus en plus de couples décident d’acheter à deux, notamment pour pallier les difficultés d’accès au crédit et profiter d’une capacité d’emprunt plus importante. Toutefois, il est fréquent que les deux partenaires aient des apports personnels différents. Comment gérer cette situation pour un investissement équilibré et serein ?
Les différents régimes juridiques pour acheter à deux
Pour acheter à deux avec un apport différent, il est important de connaître les régimes juridiques qui peuvent encadrer la propriété du bien immobilier. En France, trois principaux régimes sont envisageables :
– La société civile immobilière (SCI) : Cette structure permet de répartir le capital entre les associés en fonction de leur apport. Les décisions relatives à la gestion du bien sont prises collectivement et chacun des associés est responsable des dettes de la société à hauteur de sa part dans le capital. La SCI offre une grande souplesse dans la répartition des droits et des obligations.
– L’indivision : Dans ce cadre, chaque indivisaire possède une quote-part du bien immobilier en fonction de son apport initial. Les décisions concernant la gestion du bien sont prises à l’unanimité. En cas de désaccord, il est possible de demander la vente ou le partage du bien.
– Le régime matrimonial : Si les deux partenaires sont mariés, le régime matrimonial choisi lors de la célébration du mariage détermine la répartition des biens et des dettes. Les régimes de séparation des biens et de participation aux acquêts permettent d’individualiser les apports et les droits sur le bien immobilier.
Les critères pour répartir les parts entre les co-acheteurs
Afin d’établir une répartition équilibrée des parts entre les co-acheteurs ayant un apport différent, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
– L’apport personnel : Il s’agit de la somme que chaque partenaire investit dans l’achat du bien immobilier. Plus l’apport est important, plus la part dans la propriété sera élevée.
– Les revenus : Les revenus des deux partenaires peuvent également être pris en compte pour déterminer leur capacité à rembourser un emprunt commun. Une personne ayant des revenus plus élevés peut ainsi souscrire à une part plus importante du prêt, ce qui se traduira par une quote-part plus grande dans la propriété du bien.
– La participation aux charges : Les co-acheteurs doivent également établir la répartition des charges liées au bien immobilier (taxes, entretien, travaux…). Cette répartition peut être proportionnelle à leur quote-part ou fixée d’un commun accord.
Rédiger un pacte d’indivision ou une clause spécifique au contrat de mariage
Pour sécuriser l’investissement à deux avec un apport différent, il est vivement recommandé de rédiger un pacte d’indivision ou une clause spécifique au contrat de mariage. Ces documents permettent de formaliser les modalités de répartition des parts et des charges entre les co-acheteurs et de prévoir les conséquences en cas de séparation ou de décès.
Le pacte d’indivision doit être rédigé par un notaire et comporter les informations suivantes : identité des indivisaires, désignation du bien immobilier, répartition des parts, modalités de gestion du bien, durée de l’indivision et conditions de sortie.
Dans le cadre d’un mariage, une clause spécifique peut être intégrée au contrat pour préciser la répartition des biens et des dettes en fonction des apports personnels. Cette clause peut également prévoir des dispositions particulières en cas de dissolution du mariage (divorce, décès…).
Gérer les éventuels conflits liés à l’apport différent
Acheter à deux avec un apport différent peut parfois engendrer des situations conflictuelles, notamment en cas de séparation ou si l’un des partenaires ne respecte pas ses engagements (remboursement du prêt, participation aux charges…). Pour gérer ces situations, plusieurs options sont possibles :
– La médiation : Faire appel à un médiateur permet aux co-acheteurs d’exposer leurs griefs et de trouver une solution amiable pour résoudre leur différend. Cette démarche peut éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.
– La cession de parts : En cas de séparation, l’un des partenaires peut céder ses parts à l’autre ou à un tiers. Cette opération doit être formalisée par un acte notarié et peut donner lieu au versement d’une soulte (somme d’argent) pour compenser la différence d’apport initial.
– La vente du bien immobilier : Si les co-acheteurs ne parviennent pas à s’entendre sur la gestion du bien ou si l’un d’eux ne respecte pas ses obligations, la vente du bien peut être envisagée. Le produit de la vente sera alors réparti entre les co-acheteurs en fonction de leur quote-part.
Anticiper les conséquences fiscales de l’achat à deux avec apport différent
Acheter à deux avec un apport différent peut avoir des conséquences fiscales, notamment en ce qui concerne les droits de mutation (frais de notaire) et l’imposition des revenus locatifs (si le bien est loué). Il est donc important de se renseigner auprès d’un professionnel pour optimiser sa fiscalité et éviter les mauvaises surprises.
En conclusion, acheter à deux avec un apport différent nécessite une bonne connaissance des régimes juridiques applicables et une réflexion approfondie sur la répartition des parts et des charges entre les co-acheteurs. La rédaction d’un pacte d’indivision ou d’une clause spécifique au contrat de mariage permet de sécuriser l’investissement et de prévenir les conflits. En cas de difficultés, la médiation, la cession de parts ou la vente du bien peuvent être envisagées pour protéger les intérêts de chacun.
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