Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant d’acquérir un logement à un prix inférieur au marché. Comment fonctionne ce mécanisme et quels sont ses avantages pour les propriétaires occupants ? Décryptage.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Instauré par la loi ALUR de 2014, le bail réel solidaire (BRS) est un outil de production de logements abordables ayant pour objectif de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Le BRS permet de dissocier la propriété du bâti (la construction) et celle du foncier (le terrain). Ainsi, l’acquéreur devient propriétaire du logement tout en étant locataire du terrain sur lequel il est construit.
Ce dispositif repose sur l’intervention d’un organisme de foncier solidaire (OFS), généralement une structure à but non lucratif, qui acquiert et gère le foncier. L’OFS signe avec l’acquéreur un bail réel solidaire d’une durée minimale de 18 ans, renouvelable jusqu’à 99 ans. Ce bail prévoit notamment une redevance mensuelle versée par l’occupant au titre de la location du terrain.
Les avantages du BRS pour les propriétaires occupants
L’un des principaux avantages du bail réel solidaire pour les propriétaires occupants est la réduction du coût d’acquisition du logement. En effet, la dissociation entre le foncier et le bâti permet de ne payer que la construction, dont le prix est encadré par l’OFS. Le coût du terrain, généralement plus élevé dans les zones tendues, est ainsi supporté par l’organisme de foncier solidaire.
Cette économie peut représenter jusqu’à 40 % du prix d’achat par rapport à un bien immobilier classique, selon les régions et les programmes. De plus, la redevance mensuelle versée au titre de la location du terrain est généralement modeste (quelques dizaines d’euros) et vient s’ajouter aux charges habituelles (taxes, charges de copropriété…).
Le BRS présente également des avantages fiscaux pour les propriétaires occupants. Les logements acquis en BRS sont éligibles au prêt à taux zéro (PTZ) et peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant une durée variable selon les collectivités locales.
Enfin, le bail réel solidaire favorise la mixité sociale en permettant à des ménages modestes d’accéder à la propriété dans des quartiers où les prix de l’immobilier sont élevés. Ce dispositif constitue donc un levier important pour lutter contre l’étalement urbain et préserver le patrimoine foncier.
Les contraintes et limites du BRS pour les propriétaires occupants
Si le BRS présente de nombreux atouts pour les propriétaires occupants, il comporte également certaines contraintes. Tout d’abord, l’accès à ce dispositif est soumis à des conditions de ressources fixées par l’OFS, en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la zone géographique du logement.
Par ailleurs, la revente d’un bien acquis en BRS est encadrée : le propriétaire doit respecter un plafond de prix fixé par l’OFS et s’adresser en priorité aux ménages éligibles au dispositif. Cette limitation peut constituer un frein pour certains acquéreurs qui souhaitent réaliser une plus-value lors de la revente de leur bien.
Enfin, il convient de noter que le bail réel solidaire est encore peu répandu en France. Les programmes immobiliers proposés en BRS sont donc moins nombreux que les logements classiques, ce qui peut limiter le choix des acquéreurs potentiels.
Conclusion
Le bail réel solidaire constitue une solution innovante pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes et favoriser la mixité sociale. Malgré ses contraintes et ses limites, ce dispositif présente des avantages indéniables pour les propriétaires occupants, notamment en termes de coût d’acquisition et d’avantages fiscaux. Pour autant, il reste encore méconnu du grand public et mériterait d’être davantage valorisé auprès des potentiels acquéreurs.
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