L’année 2021 a marqué un tournant significatif pour le marché immobilier français. Après une période d’incertitude liée à la crise sanitaire, les tendances se sont clarifiées et certains types de biens ont connu une popularité sans précédent. La demande s’est réorientée vers des propriétés répondant aux nouveaux modes de vie, avec une attention particulière pour l’espace, le confort et la proximité de la nature. Les prix ont continué leur ascension dans les zones les plus recherchées, tandis que certaines régions auparavant délaissées ont connu un regain d’intérêt. Cette transformation du paysage immobilier a créé de nouvelles opportunités pour les investisseurs comme pour les particuliers.
Les maisons avec extérieur : le grand gagnant post-pandémie
En 2021, les maisons individuelles avec jardin ont représenté le segment le plus dynamique du marché immobilier français. Après les confinements successifs, les Français ont massivement reconsidéré leurs priorités en matière de logement. La possibilité de profiter d’un espace extérieur privatif est devenue un critère déterminant dans les décisions d’achat.
Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les maisons de ville avec jardin, même modestes, ont vu leur valeur s’envoler. À titre d’exemple, dans la périphérie parisienne, ces biens ont connu une hausse moyenne de 12% de leur prix au mètre carré. Les villas situées dans un rayon de 30 à 45 minutes des centres-villes sont particulièrement prisées par les familles cherchant à concilier proximité des services urbains et qualité de vie.
Le phénomène s’observe particulièrement dans des villes moyennes comme Angers, Rennes ou Nantes, où la demande pour des maisons avec jardin a augmenté de plus de 40% par rapport à 2019. Les acheteurs sont prêts à investir davantage pour des biens offrant un cadre de vie agréable, avec une préférence marquée pour les quartiers résidentiels calmes mais bien connectés.
Caractéristiques les plus recherchées
Les propriétés qui se sont vendues le plus rapidement en 2021 présentaient généralement les attributs suivants :
- Un jardin d’au moins 200 m²
- Une terrasse ou une véranda
- Une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau
- Une bonne isolation thermique et phonique
- Une connexion internet haut débit
La rénovation énergétique est devenue un argument de vente majeur, les acheteurs étant de plus en plus sensibles aux questions d’économie d’énergie. Les maisons bénéficiant d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) favorable se vendent en moyenne 15% plus cher que celles classées E ou F, un écart qui s’est accentué depuis l’entrée en vigueur des nouvelles réglementations thermiques.
Face à cette demande soutenue, les prix ont naturellement augmenté, créant une pression sur le marché des maisons individuelles. Cette tendance a poussé certains acheteurs à élargir leur périmètre de recherche vers des zones périurbaines plus éloignées, contribuant à redynamiser des territoires autrefois moins attractifs.
L’attrait renouvelé pour les résidences secondaires
L’année 2021 a confirmé l’engouement pour les résidences secondaires, un segment qui avait déjà commencé à se réveiller dès la fin des confinements de 2020. Ce regain d’intérêt s’explique par plusieurs facteurs convergents : la généralisation partielle du télétravail, le besoin d’espace et la recherche d’un meilleur équilibre vie professionnelle-vie personnelle.
Les régions côtières traditionnellement prisées comme la Bretagne, la Normandie et la Côte d’Azur ont vu leur attractivité se renforcer. Selon les données des notaires de France, le volume des transactions pour les résidences secondaires a augmenté de 22% par rapport à 2019. Plus surprenant, des territoires moins convoités jusqu’alors, comme la Creuse, l’Aveyron ou la Nièvre, ont connu une hausse significative des ventes de maisons de campagne.
Le profil des acquéreurs s’est diversifié. Aux côtés des retraités et des familles aisées, on trouve désormais des cadres trentenaires et quadragénaires qui envisagent leur résidence secondaire comme un lieu de vie alternatif où ils peuvent télétravailler plusieurs jours par semaine. Ce nouveau mode d’utilisation brouille la frontière entre résidence principale et secondaire.
Les destinations en vogue
Parmi les territoires qui ont le plus bénéficié de cette tendance en 2021, on peut citer :
- Le littoral atlantique, de La Rochelle à Biarritz
- L’arrière-pays provençal et le Luberon
- Les villages de Bourgogne et du Périgord
- Les stations de moyenne montagne des Alpes et des Pyrénées
- Le Morvan et les Cévennes pour leur nature préservée
Les biens les plus recherchés combinent charme authentique (poutres apparentes, pierres locales) et confort moderne (connexion internet performante, système de chauffage efficace). Les maisons anciennes rénovées avec goût se vendent particulièrement bien, souvent au-dessus du prix du marché.
Cette dynamique a entraîné une hausse des prix dans certaines zones rurales, parfois jusqu’à 15% en un an. Elle soulève des questions sur l’accès au logement pour les populations locales, notamment dans les villages touristiques où la proportion de résidences secondaires dépasse parfois 50% du parc immobilier. Plusieurs communes ont commencé à réfléchir à des mesures pour réguler ce phénomène, comme la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Les appartements urbains repensés pour le télétravail
Si les maisons avec jardin ont capté une grande partie de l’attention, les appartements urbains n’ont pas pour autant disparu des radars des acheteurs en 2021. Toutefois, leurs critères de sélection ont considérablement évolué, plaçant la fonctionnalité et l’adaptabilité au cœur des préoccupations.
Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, les appartements proposant une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau se sont vendus 18% plus rapidement que les autres biens comparables. La présence d’un balcon ou d’une terrasse, même modeste, est devenue quasiment indispensable pour attirer les acheteurs les plus motivés.
Les promoteurs immobiliers ont rapidement adapté leurs offres à cette nouvelle donne. Les programmes neufs lancés en 2021 intègrent systématiquement des espaces extérieurs pour chaque logement et proposent des plans flexibles permettant d’aménager facilement un coin bureau. Certaines résidences haut de gamme vont plus loin en incluant des espaces de coworking dans les parties communes, une innovation qui séduit particulièrement les jeunes actifs.
L’importance de l’agencement et de la lumière
Au-delà de la simple question de la surface, l’agencement des appartements est devenu un critère déterminant. Les biens qui se sont le mieux vendus en 2021 présentent généralement ces caractéristiques :
- Une cuisine ouverte sur un espace de vie lumineux
- Des pièces aux proportions harmonieuses
- Une double exposition garantissant une bonne luminosité
- Une isolation phonique performante
- Des rangements optimisés
La qualité environnementale des immeubles joue un rôle croissant dans les décisions d’achat. Les appartements situés dans des bâtiments récents labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou HQE (Haute Qualité Environnementale) bénéficient d’une prime à la revente qui peut atteindre 10% dans certaines métropoles.
Même dans les quartiers historiques, les appartements anciens ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique complète trouvent preneurs rapidement. La mise en place progressive du nouveau DPE en 2021, plus exigeant que le précédent, a renforcé cette tendance en pénalisant les logements énergivores.
Dans les centres-villes denses, on observe une polarisation du marché : les petites surfaces mal agencées ou sans extérieur peinent à trouver preneurs, tandis que les grands appartements familiaux avec terrasse ou les duplex atypiques font l’objet d’une compétition acharnée entre acheteurs, parfois avec des enchères dépassant le prix affiché.
L’investissement locatif : nouvelles stratégies, nouvelles géographies
L’année 2021 a été marquée par une reconfiguration profonde du paysage de l’investissement locatif en France. Les investisseurs ont dû adapter leurs stratégies face à plusieurs évolutions majeures : la réforme de la fiscalité des locations meublées, les nouvelles contraintes énergétiques et la transformation des attentes des locataires.
Le modèle traditionnel d’investissement dans les studios et deux-pièces des centres-villes étudiants a été remis en question. Les locations touristiques de courte durée, particulièrement à Paris et dans les grandes métropoles, ont souffert des restrictions de déplacement, poussant de nombreux propriétaires à revenir vers la location traditionnelle ou à vendre.
En revanche, les villes moyennes comme Angers, Reims, Orléans ou Clermont-Ferrand ont gagné en attractivité auprès des investisseurs. Ces agglomérations offrent un meilleur rendement locatif (entre 6% et 8% brut contre 3% à 4% dans les grandes métropoles) tout en présentant un risque limité de vacance locative grâce à leur dynamisme économique et universitaire.
Les biens locatifs les plus rentables
L’analyse des transactions réalisées par les investisseurs en 2021 révèle plusieurs types de biens particulièrement recherchés :
- Les maisons divisibles en plusieurs logements dans les villes moyennes
- Les appartements familiaux de 3-4 pièces en périphérie des grandes villes
- Les résidences seniors dans les zones à fort vieillissement démographique
- Les biens rénovés éligibles au dispositif Denormandie dans les villes du programme Action Cœur de Ville
- Les coliving et colocations haut de gamme dans les quartiers étudiants
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont continué à attirer les épargnants avec un rendement moyen de 4,2% en 2021. Les SCPI spécialisées dans l’immobilier de santé ou la logistique ont particulièrement performé, reflétant les transformations sociétales accélérées par la crise sanitaire.
L’entrée en vigueur progressive des nouvelles normes énergétiques, avec l’interdiction de louer les passoires thermiques (classées G) à partir de 2025, a créé une opportunité pour les investisseurs capables de rénover ces biens. Dans certaines villes comme Toulouse ou Lille, des appartements classés F ou G se négocient avec une décote pouvant atteindre 20%, offrant une marge intéressante après travaux.
Le dispositif Pinel, malgré l’annonce de sa suppression progressive d’ici 2024, a continué à séduire les investisseurs en 2021, particulièrement dans les zones tendues où la demande locative reste forte. Toutefois, la hausse des prix du neuf a réduit les rendements, incitant certains investisseurs à se tourner vers l’ancien avec travaux pour maximiser leur retour sur investissement.
Le luxe et l’exception : un marché à part entière
Le segment du luxe immobilier a connu une dynamique particulière en 2021, se démarquant nettement du marché traditionnel. Après un ralentissement temporaire au plus fort de la crise sanitaire, les transactions haut de gamme ont repris avec vigueur, portées par une clientèle fortunée en quête de valeurs refuges et de propriétés d’exception.
À Paris, les appartements de prestige du Triangle d’Or (8e, 16e et 17e arrondissements) et du Marais ont maintenu des prix élevés, souvent supérieurs à 20 000 €/m². Les hôtels particuliers avec jardin sont particulièrement recherchés, comme en témoigne la vente médiatisée d’une propriété de 600 m² dans le 7e arrondissement pour 35 millions d’euros.
Sur la Côte d’Azur, le marché a été dynamisé par le retour des acheteurs internationaux à partir du printemps 2021. Les villas avec vue mer à Saint-Jean-Cap-Ferrat, Cannes ou Saint-Tropez ont atteint des sommets, avec des transactions dépassant parfois les 50 000 €/m². La rareté de l’offre face à une demande soutenue a créé une tension sur les prix, particulièrement pour les propriétés pieds dans l’eau.
Les nouvelles adresses prisées
Au-delà des destinations traditionnelles du luxe, de nouveaux territoires se sont affirmés sur ce segment en 2021 :
- Le Pays Basque, notamment Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, attirant une clientèle parisienne fortunée
- L’Île de Ré, où certaines propriétés dépassent désormais les 15 000 €/m²
- Le Luberon et les Alpilles, prisés pour leurs mas rénovés avec piscine
- Les stations haut de gamme des Alpes comme Megève, Courchevel ou Val d’Isère
- Certains quartiers de Bordeaux, Lyon et Aix-en-Provence qui s’imposent sur le marché du luxe urbain
Les acheteurs sur ce segment présentent des profils variés : entrepreneurs ayant réalisé d’importantes plus-values, cadres dirigeants de multinationales, familles fortunées cherchant à diversifier leur patrimoine, et dans une moindre mesure depuis la pandémie, investisseurs étrangers (moyen-orientaux, américains, nord-européens).
Les critères recherchés par cette clientèle exigeante ont évolué en 2021. Au-delà du prestige de l’adresse, l’accent est mis sur :
La confidentialité et la sécurité sont devenues des préoccupations majeures pour ces acquéreurs. Les domaines privés et les résidences avec conciergerie 24h/24 connaissent un succès grandissant. De même, les propriétés offrant un niveau élevé d’autonomie énergétique ou disposant d’installations techniques sophistiquées (domotique avancée, purification d’air, etc.) bénéficient d’une prime sur le marché.
Les résidences de services ultra-luxe, concept importé des États-Unis, ont fait leur apparition dans les quartiers les plus prestigieux de Paris et sur la Côte d’Azur. Ces ensembles proposent des appartements d’exception associés à des services hôteliers premium (conciergerie, spa, room service). Bien que très onéreuses, ces résidences trouvent leur clientèle parmi les ultra-riches en quête d’un pied-à-terre alliant intimité et services haut de gamme.
Perspectives et opportunités pour 2022 et au-delà
L’analyse des tendances observées en 2021 permet d’esquisser les contours du marché immobilier pour les années à venir. Si certains mouvements semblent s’inscrire dans la durée, d’autres pourraient connaître des ajustements en fonction de l’évolution du contexte économique et social.
La question des taux d’intérêt constitue un facteur déterminant pour l’avenir du marché. Après plusieurs années de conditions de financement exceptionnellement favorables, les premières tensions inflationnistes observées fin 2021 laissent présager un possible durcissement de la politique monétaire. Une remontée progressive des taux pourrait freiner la hausse des prix, particulièrement dans les zones où ils ont atteint des niveaux très élevés.
La transition énergétique du parc immobilier français s’affirme comme un enjeu majeur. L’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, avec l’interdiction progressive de louer les logements énergivores (classés G, F puis E), va créer une forte pression sur les propriétaires bailleurs. Cette contrainte réglementaire pourrait entraîner la mise en vente de nombreux biens nécessitant des rénovations, créant potentiellement des opportunités pour les acheteurs capables de réaliser ces travaux.
Les territoires à surveiller
Plusieurs zones géographiques semblent bien positionnées pour connaître une dynamique positive dans les prochaines années :
- Les villes moyennes bien connectées aux métropoles par le train (moins d’1h30)
- Les stations balnéaires de la façade atlantique, bénéficiant d’un attrait croissant
- Les territoires ruraux situés à proximité d’une gare TGV
- Les quartiers en rénovation urbaine dans les grandes agglomérations
- Les zones bénéficiant d’investissements publics majeurs (Grand Paris, JO 2024)
La démographie jouera un rôle croissant dans l’évolution du marché. Le vieillissement de la population française stimule la demande pour des logements adaptés aux seniors, idéalement situés à proximité des commerces et services. Parallèlement, les jeunes actifs, confrontés à des prix élevés, pourraient continuer à s’éloigner des centres-villes, contribuant à la dynamisation des périphéries et des zones périurbaines.
L’essor du télétravail, désormais ancré dans les pratiques professionnelles, continuera d’influencer les choix résidentiels. Les logements offrant une pièce dédiée au travail et un environnement calme garderont un avantage concurrentiel. Cette tendance pourrait s’accompagner d’une multiplication des résidences semi-principales, occupées plusieurs jours par semaine.
Sur le plan des investissements locatifs, la raréfaction progressive des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie) pourrait réorienter les stratégies vers des approches plus centrées sur le rendement à long terme et moins sur les avantages fiscaux immédiats. Les SCPI et l’investissement dans l’ancien à rénover devraient continuer à attirer les épargnants.
Enfin, les nouvelles formes d’habitat (coliving, habitat participatif, tiny houses) pourraient gagner en popularité, répondant aux aspirations d’une partie de la population en quête d’alternatives au modèle traditionnel de propriété. Ces évolutions s’inscrivent dans une réflexion plus large sur la place du logement dans le patrimoine des Français et sur la façon d’habiter dans un monde en transformation.
FAQ sur l’immobilier en 2021
Quelles ont été les hausses de prix les plus significatives en 2021 ?
Les maisons avec jardin en périphérie des grandes villes ont connu les plus fortes hausses, souvent entre 10% et 15%. Les résidences secondaires dans certaines régions comme la Bretagne ou le Pays Basque ont vu leur valeur augmenter de 12% à 18% en un an.
Le DPE a-t-il réellement impacté les prix en 2021 ?
Oui, la réforme du DPE entrée en vigueur en juillet 2021 a créé une décote pour les logements énergivores (classés F ou G), pouvant atteindre 15% dans certaines zones tendues. À l’inverse, les biens classés A ou B bénéficient d’une prime à la vente.
Quels types de biens ont été les plus difficiles à vendre en 2021 ?
Les petits appartements sans extérieur dans les centres-villes denses, particulièrement les studios et deux-pièces mal agencés ou mal exposés, ont connu une baisse d’attractivité. Les immeubles anciens nécessitant d’importants travaux de rénovation énergétique ont suscité moins d’intérêt.
Comment les primo-accédants se sont-ils adaptés à la hausse des prix ?
Les primo-accédants ont souvent dû élargir leur périmètre de recherche vers des zones plus éloignées des centres-villes ou opter pour des biens nécessitant des travaux. Beaucoup ont bénéficié du soutien familial pour constituer leur apport personnel, devenu indispensable face aux exigences accrues des banques.
Soyez le premier à commenter