Surface privative et achat immobilier : tout savoir pour ne pas se tromper

La surface privative d’un bien immobilier est un élément essentiel à prendre en compte lors de l’achat d’un logement. Elle peut en effet conditionner la valeur du bien, le montant des charges ou encore les possibilités d’aménagement et de rénovation. Cet article vous explique ce qu’est la surface privative, son mode de calcul et son impact sur l’achat d’un bien immobilier.

Qu’est-ce que la surface privative ?

La surface privative d’un bien immobilier correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Elle englobe également les annexes telles que les balcons, terrasses, caves ou garages. La surface privative est donc le reflet de la partie habitable du logement ainsi que de ses extensions éventuelles.

Comment se calcule la surface privative ?

Pour calculer la surface privative d’un bien immobilier, il convient de suivre certaines règles précises fixées par le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Ce décret établit notamment que :

• Les surfaces des loggias, balcons et terrasses sont incluses dans la surface privative au prorata de leur importance respective.
• Les caves, sous-sols, remises et garages sont pris en compte dans la surface privative à hauteur de leur superficie réelle si ces locaux sont situés dans le même immeuble que le logement.
• Les combles non aménagés, les greniers et les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées dans la surface privative.

Il est important de préciser que la surface privative est différente de la surface habitable, qui se calcule selon les dispositions de l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. La surface habitable correspond à la superficie au sol des locaux d’habitation clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, greniers non aménageables et combles non aménagés ne sont pas pris en compte dans la surface habitable.

Quel est l’impact de la surface privative sur l’achat d’un bien immobilier ?

La connaissance de la surface privative d’un bien immobilier est essentielle pour plusieurs raisons :

• Elle permet d’évaluer le prix du logement : plus la surface privative est importante, plus le prix du bien immobilier sera élevé.
• Elle peut influencer le montant des charges de copropriété, qui sont généralement calculées en fonction de la surface privative de chaque lot.
• Elle offre une base de comparaison pour les futurs aménagements et travaux de rénovation : en effet, certaines modifications sont soumises à des règles d’urbanisme qui prennent en compte la surface privative du logement (exemple : l’extension d’une terrasse).

Il est donc crucial pour un acheteur de bien vérifier la surface privative du bien immobilier qu’il souhaite acquérir. Pour cela, il peut :

• Consulter le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui indique généralement la surface habitable du logement.
• Demander au vendeur ou à l’agent immobilier le détail des surfaces composant la surface privative, notamment les annexes et les éléments non comptabilisés dans la surface habitable.
• Faire appel à un géomètre-expert pour obtenir une mesure précise de la surface privative si celle-ci n’est pas clairement définie dans le dossier de vente.

Quels recours en cas d’erreur sur la surface privative ?

Lorsqu’un acheteur constate une erreur significative entre la surface privative annoncée lors de la vente et celle réellement constatée après l’achat, il dispose de plusieurs recours :

• Dans le cadre d’une copropriété, il peut demander au syndic de procéder à un nouveau calcul des tantièmes, c’est-à-dire la répartition des charges de copropriété en fonction de la surface privative réelle.
• Si l’erreur porte sur plus de 5 % de la surface privative annoncée, l’acheteur peut intenter une action en réduction du prix (ou action en diminution du prix) devant le tribunal compétent. Cette action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Il est toutefois recommandé à l’acheteur de tenter une négociation amiable avec le vendeur avant d’envisager une action en justice, qui peut être longue et coûteuse.

Ainsi, la surface privative est un élément clé à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. Il convient de s’informer précisément sur cette notion et les modalités de calcul qui lui sont associées afin d’éviter toute déconvenue lors de la transaction. En cas d’erreur sur la surface privative, l’acheteur dispose néanmoins de recours pour faire valoir ses droits et obtenir réparation du préjudice subi.