Le marché immobilier parisien connaît des évolutions significatives qui redessinent le paysage des investissements dans la capitale française. Entre les répercussions de la crise sanitaire, les nouvelles réglementations et l’évolution des comportements des acheteurs, les prix immobiliers parisiens traversent une période de transformation notable. Notre analyse approfondie s’appuie sur des données récentes, des témoignages de professionnels du secteur et des projections économiques pour dresser un panorama complet des dynamiques actuelles. Quels sont les quartiers en hausse? Quels facteurs influencent réellement les prix? Comment se positionner stratégiquement sur ce marché? Voici un décryptage détaillé pour comprendre les mouvements de fond qui animent l’immobilier parisien en 2023.
L’état actuel du marché immobilier parisien: chiffres et tendances
Le marché immobilier de Paris présente actuellement une situation contrastée, marquée par plusieurs indicateurs significatifs. Au premier trimestre 2023, le prix moyen au mètre carré s’établit à environ 10 300 euros, ce qui représente un léger recul de 1,8% sur un an. Cette baisse, bien que modeste, marque une inflexion dans la courbe ascendante des prix observée depuis plus d’une décennie dans la capitale.
Les données des notaires du Grand Paris révèlent une disparité croissante entre les arrondissements. Les secteurs traditionnellement prisés comme le 6ème, le 7ème et le 8ème arrondissement maintiennent des prix élevés, dépassant souvent les 13 000 euros par mètre carré. À l’inverse, les arrondissements périphériques comme le 19ème et le 20ème connaissent une stabilisation, voire une légère dépréciation.
Le volume des transactions a connu une contraction significative, avec une baisse de près de 25% des ventes par rapport à l’année précédente. Cette diminution s’explique principalement par le durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier et la hausse des taux d’intérêt, passés en moyenne de 1,2% début 2022 à près de 3% mi-2023 pour un prêt sur 20 ans.
Impact de la hausse des taux d’intérêt
La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne a directement influencé le marché parisien. L’augmentation des taux directeurs pour contrer l’inflation a entraîné un renchérissement du coût du crédit, réduisant mécaniquement la capacité d’emprunt des acquéreurs potentiels. Un ménage qui pouvait emprunter 400 000 euros en 2021 voit aujourd’hui cette capacité réduite d’environ 15 à 20%, ce qui pèse inévitablement sur les prix de vente.
Par ailleurs, le délai moyen de vente s’est allongé, passant de 45 jours en 2021 à près de 70 jours actuellement, témoignant d’un marché moins fluide. Les vendeurs doivent désormais faire preuve de plus de patience et souvent revoir leurs prétentions à la baisse pour conclure une transaction.
- Baisse moyenne des prix: -1,8% sur un an
- Prix moyen au m²: 10 300 euros (avec de fortes disparités)
- Diminution du volume de transactions: -25%
- Allongement du délai de vente: +25 jours en moyenne
Cette nouvelle configuration du marché traduit un rééquilibrage progressif en faveur des acheteurs, après des années de hausse continue qui avaient rendu l’accès à la propriété extrêmement difficile dans la capitale. Néanmoins, cette correction reste modérée comparée à d’autres métropoles européennes, témoignant de la résilience du marché parisien, soutenu par une demande structurellement forte face à une offre limitée par la géographie contrainte de la ville.
Analyse géographique: disparités entre arrondissements et nouvelles zones attractives
La carte des prix immobiliers parisiens révèle une mosaïque de situations, avec des écarts qui tendent à se creuser entre les différents arrondissements. Le traditionnel clivage est-ouest persiste, mais de nouvelles dynamiques émergent, redessinant progressivement l’attractivité des quartiers.
Dans le centre historique, les 1er, 2ème, 3ème et 4ème arrondissements maintiennent des prix élevés, oscillant entre 11 500 et 13 000 euros/m². La rareté des biens, le caractère patrimonial des immeubles et l’attrait touristique pérenne continuent de soutenir les valeurs. Toutefois, ces secteurs ont connu une légère érosion des prix (-2% en moyenne), particulièrement pour les petites surfaces sans extérieur, moins recherchées depuis la pandémie.
À l’ouest, le Triangle d’Or (8ème, 16ème et 17ème arrondissements) reste le secteur le plus onéreux de la capitale. L’avenue Montaigne détient toujours le record avec des transactions dépassant les 20 000 euros/m². Ces quartiers, prisés par une clientèle internationale et fortunée, ont montré une remarquable résistance aux fluctuations, avec des prix quasi stables (-0,5% seulement).
Émergence de nouveaux pôles d’attractivité
L’est parisien connaît une évolution contrastée. Le 11ème arrondissement poursuit sa gentrification avec des prix désormais établis autour de 10 500 euros/m², tandis que le 20ème offre encore des opportunités sous la barre des 9 000 euros/m². Le quartier de Belleville et les abords du Parc des Buttes-Chaumont attirent une nouvelle population, séduite par un meilleur rapport qualité-prix et une ambiance de village préservée.
Un phénomène marquant concerne la revalorisation des secteurs situés à proximité des grands projets urbains. Les quartiers jouxtant le périphérique bénéficient des perspectives de transformation liées au Grand Paris Express. Ainsi, le nord du 18ème arrondissement (Porte de la Chapelle) et le sud du 13ème (Paris Rive Gauche) voient leur cote progresser, portés par des programmes de rénovation urbaine ambitieux.
- Écart de prix maximal: de 8 800 €/m² (certains secteurs du 19ème) à plus de 20 000 €/m² (Avenue Montaigne)
- Arrondissements en progression relative: 10ème, 12ème, 13ème
- Secteurs en correction plus marquée: micro-marchés du centre touristique (Châtelet, Saint-Michel)
La proximité des espaces verts est devenue un critère déterminant dans la valorisation immobilière. Les biens situés près du Bois de Vincennes, du Bois de Boulogne ou du Parc Monceau bénéficient d’une prime pouvant atteindre 5 à 10%. Cette tendance s’est accentuée depuis la crise sanitaire, reflétant une aspiration croissante des Parisiens à un cadre de vie plus végétalisé.
Les quartiers situés aux portes de Paris connaissent des trajectoires divergentes selon leur connexion aux transports et leur intégration dans les projets du Grand Paris. La Porte de Bagnolet ou la Porte de Pantin voient leur attractivité renforcée par l’amélioration des liaisons avec la première couronne, tandis que d’autres secteurs périphériques restent pénalisés par un environnement urbain dégradé ou des nuisances persistantes.
Facteurs macroéconomiques et réglementaires influençant le marché parisien
Le marché immobilier parisien évolue sous l’influence d’un ensemble de facteurs économiques et réglementaires qui dépassent largement les dynamiques locales. La compréhension de ces mécanismes permet d’anticiper les tendances futures et d’interpréter les mouvements actuels des prix.
La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne constitue un déterminant majeur. Après une longue période de taux bas qui avait dopé le marché immobilier, le resserrement monétaire engagé pour lutter contre l’inflation a provoqué un choc sur le secteur. Les taux des crédits immobiliers ont plus que doublé en 18 mois, passant sous la barre symbolique des 3% pour les meilleurs dossiers. Cette augmentation rapide a mécaniquement réduit la capacité d’emprunt des ménages d’environ 20%, créant une pression baissière sur les prix.
L’encadrement des loyers, instauré à Paris depuis 2019, a modifié les perspectives de rentabilité pour les investisseurs. Avec des rendements locatifs bruts désormais limités à 2,5-3% dans de nombreux quartiers, l’attrait pour l’investissement locatif s’est érodé. Cette réglementation, couplée aux restrictions croissantes sur les locations touristiques de type Airbnb, a contribué à réduire la demande d’investissement et donc à modérer les prix dans certains secteurs centraux autrefois prisés pour la location saisonnière.
Impact de la réglementation environnementale
La mise en œuvre progressive de la loi Climat et Résilience exerce une influence croissante sur le marché parisien. L’interdiction de location des logements classés G en 2025, puis F en 2028, crée une décote pour les biens énergivores, nombreux dans le parc haussmannien parisien. Les immeubles en pierre de taille, emblématiques de la capitale, nécessitent souvent des travaux de rénovation énergétique coûteux pour répondre aux nouvelles normes, ce qui pèse sur leur valorisation.
La fiscalité immobilière constitue un autre levier d’influence majeur. La réforme de la taxe d’habitation, qui ne concerne plus les résidences principales, a partiellement allégé la charge fiscale des propriétaires occupants. En revanche, la taxe foncière a connu des augmentations significatives dans la capitale (+52% entre 2011 et 2023), réduisant la rentabilité nette des investissements.
- Taux de crédit immobilier moyen: 3,2% sur 20 ans (septembre 2023)
- Proportion de passoires thermiques à Paris: environ 10% du parc
- Augmentation de la taxe foncière: +4,7% en 2023
Les contraintes d’urbanisme spécifiques à Paris, avec le Plan Local d’Urbanisme bioclimatique adopté en 2023, limitent drastiquement les possibilités de constructions neuves et de surélévations. Cette rareté structurelle de l’offre neuve (moins de 3 000 logements neufs par an) constitue un plancher pour les prix, même en période de correction. La capitale française reste caractérisée par un déséquilibre chronique entre une demande soutenue et une offre contrainte par la densité urbaine et les protections patrimoniales.
Les mesures de soutien à l’accession comme le Prêt à Taux Zéro ont vu leur impact diminuer à Paris en raison des plafonds de prix qui sont largement dépassés dans la quasi-totalité des quartiers. Cette situation renforce les difficultés d’accès à la propriété pour les classes moyennes, qui se tournent de plus en plus vers la première couronne, accentuant le caractère sélectif du marché parisien intra-muros.
Profil des acheteurs et évolution des critères de recherche post-pandémie
Le marché immobilier parisien a connu une transformation significative du profil des acquéreurs et de leurs attentes depuis la crise sanitaire. Cette évolution des comportements et des priorités redessine progressivement la carte de la demande dans la capitale.
Les primo-accédants, traditionnellement moteurs du marché, voient leur présence diminuer face aux contraintes financières accrues. Ils ne représentent plus que 15% des transactions dans Paris intra-muros, contre près de 25% avant 2020. Cette catégorie d’acheteurs se concentre désormais sur les arrondissements périphériques (18ème, 19ème, 20ème) ou se tourne vers la première couronne, notamment les communes limitrophes bien desservies comme Montreuil, Pantin ou Malakoff.
À l’inverse, les secundo-accédants (déjà propriétaires qui changent de bien) constituent désormais la majorité des acheteurs dans la capitale (environ 55%). Ces ménages, souvent quadragénaires avec un pouvoir d’achat confortable, recherchent principalement des surfaces plus grandes pour accompagner l’évolution de leur famille ou l’adaptation au télétravail. Leur capacité à mobiliser un apport substantiel leur permet de maintenir leur projet malgré la hausse des taux d’intérêt.
Nouvelles exigences et critères de recherche
La hiérarchie des critères de recherche a connu un bouleversement notable depuis 2020. L’espace extérieur, autrefois considéré comme un luxe, est devenu un élément déterminant. Les appartements dotés d’un balcon, d’une terrasse ou d’un accès à un jardin bénéficient d’une prime de valeur pouvant atteindre 15% par rapport à des biens équivalents sans extérieur. Cette tendance s’observe particulièrement dans les quartiers résidentiels comme le 16ème arrondissement ou autour du Parc Montsouris.
La présence d’une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau est désormais un critère majeur. Les appartements offrant cette flexibilité sont particulièrement recherchés dans les quartiers centraux comme le 9ème ou le 3ème arrondissement, où se concentrent de nombreux cadres pratiquant régulièrement le télétravail. Cette exigence a contribué à une revalorisation des grands deux-pièces et des trois-pièces au détriment des studios et petites surfaces, dont les prix ont davantage fléchi.
- Critères de recherche prioritaires: espace extérieur (cité par 68% des acheteurs), pièce supplémentaire (57%), luminosité (52%)
- Décote moyenne pour les logements sans ascenseur au-delà du 3ème étage: -8 à -12%
- Prime moyenne pour un bien avec espace extérieur: +8 à +15%
La qualité énergétique du logement, autrefois secondaire, est devenue un facteur déterminant dans la décision d’achat. Les biens classés A ou B sur le Diagnostic de Performance Énergétique se négocient avec une prime, tandis que les passoires thermiques (étiquettes F ou G) subissent une décote croissante, pouvant atteindre 15% dans certains quartiers. Cette tendance s’accentue à mesure que se rapprochent les échéances d’interdiction de location pour ces biens énergivores.
L’investissement locatif connaît une évolution contrastée. Les investisseurs traditionnels, attirés par la pierre-papier ou les SCPI, se détournent partiellement du marché parisien en raison de rendements comprimés. En revanche, on observe l’émergence d’une nouvelle catégorie d’investisseurs axés sur la colocation haut de gamme ou les résidences secondaires partagées, particulièrement dans les quartiers centraux comme le Marais ou Saint-Germain-des-Prés.
La proximité des espaces verts et des commodités de quartier a gagné en importance dans les critères de recherche. Les secteurs proches des grands parcs parisiens (Buttes-Chaumont, Montsouris, Monceau) bénéficient d’un attrait renforcé. Cette évolution reflète une aspiration croissante à un cadre de vie plus équilibré, où la qualité de l’environnement immédiat compte autant que la centralité.
Perspectives et prévisions: où va le marché parisien d’ici 2025?
L’évolution du marché immobilier parisien pour les prochaines années s’inscrit dans un contexte économique et social en pleine mutation. Les indicateurs actuels et les analyses prospectives permettent d’esquisser plusieurs scénarios pour l’horizon 2025, avec des variations selon les segments et les quartiers.
La trajectoire des prix devrait connaître une correction modérée mais prolongée. Les projections des économistes de la Banque de France et des réseaux immobiliers majeurs convergent vers une baisse moyenne de 5 à 8% sur la période 2023-2025. Cette correction ne sera pas uniforme: les biens présentant des défauts (absence d’ascenseur, mauvaise performance énergétique, nuisances sonores) pourraient subir des décotes plus marquées, jusqu’à 15% dans certains cas.
La stabilisation des taux d’intérêt autour de 3-3,5% pour les crédits immobiliers sur 20 ans constitue l’hypothèse centrale pour 2024-2025. Cette normalisation des conditions de financement, après la période exceptionnelle de taux bas, devrait permettre un retour progressif des primo-accédants sur le marché, particulièrement dans les arrondissements périphériques où les prix au mètre carré restent sous la barre des 10 000 euros.
Segmentation croissante du marché
Le marché parisien devrait connaître une segmentation accrue, avec l’émergence de micro-marchés aux dynamiques distinctes. Le segment du luxe (biens au-delà de 2 millions d’euros) devrait maintenir sa résilience, soutenu par une clientèle internationale qui considère Paris comme une valeur refuge dans un contexte géopolitique incertain. Les quartiers emblématiques comme le 7ème arrondissement ou le Triangle d’Or continueront d’attirer cette clientèle fortunée, peu sensible aux variations de taux.
À l’inverse, le marché des petites surfaces, particulièrement les studios et deux-pièces destinés à l’investissement locatif, pourrait connaître une correction plus prononcée. L’encadrement des loyers, les restrictions sur la location touristique et les nouvelles exigences énergétiques réduisent l’attrait de ce segment pour les investisseurs. Les quartiers étudiants comme le 5ème arrondissement ou le Quartier Latin pourraient ainsi voir leurs prix s’ajuster plus significativement.
- Prévision de prix moyen à Paris fin 2025: 9 800 €/m² (fourchette 9 500-10 100 €)
- Segments les plus résilients: grands appartements familiaux avec extérieur
- Zones à potentiel de valorisation: quartiers limitrophes des futures gares du Grand Paris Express
L’impact des Jeux Olympiques de 2024 sur l’immobilier parisien devrait rester limité à moyen terme. Si l’événement pourrait créer une embellie temporaire sur le marché locatif et l’hôtellerie, son effet sur les prix à l’achat sera vraisemblablement marginal. Les améliorations infrastructurelles liées aux JO bénéficieront principalement aux quartiers nord-est de la capitale (Porte de la Chapelle, Saint-Denis), qui pourraient connaître une revalorisation progressive dans les années suivant l’événement.
La transformation urbaine liée au Grand Paris Express constituera un moteur de valorisation pour certains secteurs périphériques. Les quartiers situés à proximité des futures gares, comme Porte de Clichy ou Porte de Montreuil, devraient bénéficier d’une attractivité renforcée. Cette dynamique pourrait partiellement compenser la tendance baissière générale et créer des poches de résistance, voire de légère appréciation.
La question démographique jouera un rôle déterminant dans l’évolution du marché parisien. La capitale a perdu près de 75 000 habitants depuis 2020, selon les données de l’INSEE. Cette tendance à l’exode urbain, si elle se poursuivait, exercerait une pression baissière supplémentaire sur les prix. Toutefois, plusieurs facteurs pourraient inverser cette dynamique: le retour au bureau post-pandémie, l’attractivité renouvelée de la vie urbaine pour les jeunes actifs, et les politiques municipales visant à attirer les familles.
Stratégies d’investissement dans le contexte actuel: opportunités et risques
Dans un marché parisien en phase de réajustement, définir une stratégie d’investissement pertinente nécessite une analyse fine des opportunités et des risques spécifiques à chaque segment. Les approches qui fonctionnaient dans un contexte de hausse continue doivent être reconsidérées à la lumière des nouvelles réalités du marché.
L’investissement locatif classique dans le résidentiel parisien présente aujourd’hui un profil rendement/risque transformé. Avec des rendements bruts oscillant entre 2,5% et 3,5% selon les quartiers, la rentabilité immédiate s’avère inférieure aux placements sans risque comme les fonds euros d’assurance-vie ou certaines obligations d’État. Cette compression des rendements invite à privilégier les stratégies axées sur la valorisation à long terme plutôt que sur le revenu courant.
Les investisseurs avisés ciblent désormais les biens avec potentiel d’amélioration. L’achat d’appartements nécessitant une rénovation énergétique permet d’acquérir à prix décoté et de créer de la valeur en anticipant les futures exigences réglementaires. Dans des quartiers comme le 11ème ou le 18ème arrondissement, cette approche peut générer une plus-value de 15 à 20% après travaux, compensant largement la période d’ajustement du marché.
Diversification des modèles locatifs
Face aux contraintes de l’encadrement des loyers, de nouvelles stratégies locatives émergent. La colocation haut de gamme pour jeunes actifs ou étudiants internationaux permet d’optimiser le rendement au mètre carré tout en répondant à une demande croissante. Ce modèle fonctionne particulièrement bien dans les quartiers comme République, Bastille ou Montmartre, où l’animation urbaine attire cette clientèle.
La location meublée, via le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), conserve son attrait fiscal malgré le durcissement réglementaire. Cette option permet d’amortir le bien et les équipements, réduisant significativement la fiscalité sur les revenus locatifs. Les petites surfaces dans les quartiers étudiants ou touristiques comme le 5ème ou le 6ème arrondissement se prêtent particulièrement à cette stratégie.
- Rendement locatif brut moyen à Paris: 2,9% (fourchette 2,2-3,7% selon les arrondissements)
- Plus-value moyenne sur 10 ans (2012-2022): +27,5%
- Coût moyen d’une rénovation énergétique complète: 500-800 €/m²
L’investissement dans les quartiers en transformation urbaine constitue une stratégie de valorisation à moyen terme. Les secteurs bénéficiant des projets du Grand Paris ou de rénovations majeures comme Paris Nord-Est ou la Porte de Montreuil offrent des perspectives intéressantes. L’écart de prix avec les quartiers établis (parfois jusqu’à 30%) laisse une marge d’appréciation substantielle à horizon 5-10 ans, à condition d’accepter une période de transition parfois chaotique.
La niche des résidences secondaires partagées se développe dans les quartiers prestigieux. Ce modèle, basé sur l’acquisition collective d’un bien d’exception utilisé en temps partagé par plusieurs propriétaires, répond à une évolution des modes de vie post-pandémie. Des sociétés spécialisées comme Pacifique ou Prello structurent juridiquement ces acquisitions, qui concernent principalement des biens d’exception dans le Marais, Saint-Germain-des-Prés ou près du Champ-de-Mars.
Pour les investisseurs disposant de liquidités importantes, la stratégie d’acquisition en bloc d’immeubles entiers reste pertinente. Cette approche, réservée aux acteurs institutionnels ou aux family offices, permet d’obtenir une décote significative (10 à 15%) par rapport à la vente au détail. Elle offre par ailleurs des possibilités de création de valeur via la restructuration ou le changement d’usage de certaines parties du bâtiment.
Dans tous les cas, la période actuelle exige une analyse approfondie du rapport qualité/prix et une projection réaliste des coûts de détention, incluant les futures rénovations énergétiques. La fin du cycle haussier continu impose de revenir aux fondamentaux de l’investissement immobilier: localisation pérenne, qualité intrinsèque du bâti et potentiel d’évolution du quartier.
Les transformations durables du marché parisien: vers un nouvel équilibre
Le marché immobilier parisien traverse une phase de transformation structurelle qui va au-delà des simples fluctuations cycliques. Ces évolutions profondes dessinent les contours d’un nouvel équilibre qui caractérisera le paysage immobilier de la capitale dans les années à venir.
La démographie parisienne connaît des mutations significatives qui influencent directement le marché. La tendance à la décohabitation s’accentue, avec une taille moyenne des ménages qui ne cesse de diminuer (1,8 personne par foyer en 2023). Parallèlement, Paris perd des habitants au profit de la première et deuxième couronne, voire des métropoles régionales. Cette évolution, accélérée par la crise sanitaire et le télétravail, modifie progressivement la structure de la demande immobilière.
Le parc immobilier parisien lui-même connaît une transformation qualitative. La mise en œuvre des réglementations thermiques entraîne une vague sans précédent de rénovations énergétiques. D’ici 2028, près de 20% du parc parisien devra être rénové pour respecter les seuils minimaux de performance, ce qui représente un volume d’environ 230 000 logements. Cette transition énergétique forcée va créer une segmentation accrue entre les biens aux normes et les autres.
Nouvelles formes d’habitat et d’usage
Les modes d’habitation évoluent rapidement, avec l’émergence de nouvelles typologies de logements. Les espaces modulables, permettant une adaptation aux différents temps de vie (travail, famille, loisirs), gagnent en popularité. Les promoteurs et architectes intègrent désormais systématiquement ces principes dans les rares programmes neufs parisiens, comme en témoignent les réalisations récentes dans le quartier Bruneseau ou à Bercy-Charenton.
Le développement des résidences gérées constitue une autre tendance structurante. Qu’il s’agisse de résidences étudiantes, de coliving pour jeunes actifs ou de résidences seniors, ces formules hybrides entre logement traditionnel et service hôtelier répondent à une demande croissante de flexibilité et de services associés au logement. Des opérateurs comme Colonies ou The Babel Community développent activement cette offre dans la capitale.
- Proportion de logements parisiens classés F ou G: environ 10% du parc
- Objectif de neutralité carbone de la ville de Paris: 2050
- Part des Parisiens pratiquant le télétravail régulier: 38% des actifs
La relation entre bureaux et logements connaît une redéfinition majeure. La vacance croissante des surfaces tertiaires obsolètes (estimée à plus de 4 millions de m² en Île-de-France) ouvre la voie à des reconversions en logements. Le Plan Local d’Urbanisme bioclimatique de Paris facilite ces transformations d’usage, qui pourraient représenter jusqu’à 20% de la production neuve de logements dans les années à venir. Des quartiers comme La Défense ou le 8ème arrondissement pourraient ainsi retrouver une mixité fonctionnelle perdue.
L’accession à la propriété se transforme avec l’émergence de nouveaux modèles. Le Bail Réel Solidaire (BRS), qui dissocie le foncier du bâti pour réduire le coût d’acquisition, fait son apparition dans la capitale. Les premiers programmes en BRS lancés dans le 20ème arrondissement permettent d’acquérir à des prix inférieurs de 30 à 40% au marché libre. Ces dispositifs, encore marginaux, pourraient se développer significativement pour maintenir une classe moyenne dans Paris.
La dimension environnementale s’impose comme un facteur structurant du marché. Au-delà de la performance énergétique, la résilience climatique des bâtiments devient un critère d’évaluation. Les îlots de chaleur urbains, particulièrement sensibles dans certains quartiers denses comme Belleville ou Montparnasse, créent une nouvelle géographie de la désirabilité résidentielle. Les bâtiments adaptés aux canicules (orientation, matériaux, végétalisation) bénéficient d’une prime de valeur croissante.
Ces transformations profondes dessinent un marché parisien plus segmenté, où la qualité intrinsèque des biens et leur adaptation aux nouveaux modes de vie primeront sur la simple localisation. La période actuelle marque ainsi la fin d’un cycle où l’ensemble du marché parisien évoluait de manière relativement homogène, pour entrer dans une ère de valorisations différenciées selon des critères multiples.