Dans le monde immobilier, un sujet revient souvent sur la table lors des discussions entre locataires et propriétaires : la cession du bail. Plus spécifiquement, que se passe-t-il lorsque le bail arrive à échéance ? Quels sont les droits et obligations de chaque partie ? Cet article se propose de décortiquer l’impact d’un bail échu sur une cession de bail.
Comprendre la notion de cession du bail
Avant de plonger dans le vif du sujet, il est important de clarifier ce qu’est une cession de bail. Il s’agit d’un acte juridique par lequel le locataire (le cédant) transmet son droit au bail à un tiers (le cessionnaire). Autrement dit, il lui passe le flambeau pour l’occupation des lieux loués. Il convient de noter que cette opération nécessite l’accord du propriétaire (le bailleur).
L’échéance du bail : quels effets sur la cession ?
Une fois que le terme du contrat de location est atteint, on parle alors d’un bail échu. La question qui se pose alors est celle-ci : peut-on céder un bail échu ? La réponse n’est pas aussi simple qu’elle ne paraît.
D’une part, selon les dispositions légales en vigueur, notamment l’article 1717 du Code civil, un contrat ne peut être cédé si son terme est atteint. Ainsi, à première vue, il semblerait impossible de céder un bail échu.
Cependant, d’autre part, une jurisprudence constante permet au locataire sortant de céder son droit au renouvellement du bail commercial même si celui-ci est échu. Dans cette hypothèse, la cession porte non pas sur le contrat initial mais sur le droit au renouvellement.
Les conséquences pratiques pour les parties
Pour le locataire sortant (le cédant), cette situation présente un avantage certain puisqu’il peut ainsi éviter une période de vacance locative potentiellement coûteuse. De plus, cela lui permet de réaliser une opération financière intéressante en cas d’éventuelle plus-value.
Pour le preneur, ou nouveau locataire (cessionnaire), cela représente également une opportunité car il peut ainsi bénéficier d’un local déjà aménagé et fonctionnel sans avoir à passer par toutes les étapes habituelles liées à la mise en place d’un nouveau contrat.
Enfin, pour le propriétaire, cette situation peut être doublement bénéfique. En effet, non seulement il continue à percevoir des loyers sans discontinuité mais en plus il a l’assurance que son bien sera occupé par un nouveau locataire dont il a pu vérifier la solvabilité.
Faire appel à un professionnel pour sécuriser l’opération
Bien que ce mécanisme juridique puisse sembler attrayant pour toutes les parties prenantes, il convient néanmoins de rester vigilant car toute erreur ou omission lors de la rédaction du contrat pourrait avoir des conséquences fâcheuses. Il est donc fortement conseillé aux parties prenantes de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir des conseils avisés et personnalisés.
Rappel des points clés
Dans le cadre d’une cession de bail commercial intervenant après l’échéance du contrat initial :- Le cédant, ou ancien locataire, peut céder son droit au renouvellement,- Le nouveau preneur, ou nouveau locataire (cessionnaire), bénéficie directement d’un local aménagé,- Le bailleur, ou propriétaire du local loué continue à percevoir ses loyers tout en ayant l’assurance que son bien reste occupé.Il est recommandé aux parties intéressées par ce type d’opération de faire appel à un professionnel en droit immobilier afin d’éviter tout risque juridique inutile.
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