Le mode de gestion des biens immobiliers indivis

En principe, l’indivision est une situation qui se crée quand de nombreuses personnes sont à la fois titulaires de droits de nature identique. Elle peut être d’origine successorale ou issue de la volonté des concubins ou des partenaires liés par un PACS d’acquérir ensemble un bien. Donc tant que chaque indivisaire n’a pas encore reçu sa quote-part,  il faut bien préserver les intérêts de toutes les parties prenantes.

La gestion individuelle d’un indivisaire

D’une manière générale,  certains actes peuvent être réalisés par l’initiative d’un seul indivisaire, ce sont les actes conservatoires. Ils permettent d’éviter une menace qui pèse sur la conservation matérielle ou juridique des biens dans le patrimoine en indivision. Par exemple, tout indivisaire a le pouvoir d’effectuer immédiatement des travaux sur le bien concerné, sans avoir l’autorisation des autres bénéficiaires, lorsque ces travaux s’avèrent indispensables à la conservation du bien comme la réparation d’une toiture. Sachez que les mesures conservatoires engagent l’ensemble des co-indivisaires même si elles sont accomplies par l’un d’entre eux. C’est pour cette raison que les décisions prises ne doivent pas porter atteinte au droit des autres indivisaires ou engager des moyens disproportionnés par rapport au prix du bien indivis. D’après la loi, même si les mesures ne représentent pas un caractère urgent, tout indivisaire peut les prendre pour la conservation du bien. Notons que le financement pour la mise en œuvre des actes peut venir d’un fonds indivis ou des dépenses supplémentaires des autres indivisaires.

La gestion majoritaire du bien

Il est important de savoir que l’obtention de la majorité d’au moins deux tiers des droits indivis est prévue pour certains actes de gestion qui sont les actes de mise en valeur et d’administration du patrimoine. Il s’agit principalement de :

  • Réaliser les actes d’administration concernant les biens indivis ;
  • Octroyer un mandat général d’administration à un indivisaire ou à un tiers ;
  • Céder les meubles indivis afin de régler les dettes et charges de l’indivision ;
  • Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Il faut noter que la majorité des deux tiers se mesure selon le nombre de parts et non sur le nombre des indivisaires, c’est-à-dire qu’un seul indivisaire peut être majoritaire dans une indivision. Sachez que les titulaires des actes de gestion doivent informer les autres de sa réalisation sinon, ils ne leur seront pas opposables.

La gestion commune du bien

Dans cette situation, tous les indivisaires doivent participer à la gestion des biens en indivision. Ceci concerne surtout les actes de disposition qui ne tiennent pas compte de la destination du bien ainsi de sa substance comme la vente du bien, la conclusion ou le renouvellement des baux commerciaux, ruraux, ou industriels. Pour ce faire, l’unanimité est obligatoire pour les actes de disposition selon les normes en vigueur. Il s’agit donc d’une situation précaire face aux autres indivisaires qui s’opposent à la réalisation de ces actes, car ils ne sont pas décrits dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis. Alors, soit vous aménager un contrat qui prévoit les modalités de la gestion, soit vous demander l’intervention du juge pour obtenir le consentement des autres co-indivisaires. Pour ce dernier cas, le juge sera de votre côté si la vente est utile pour sortir à une situation de crise ou bénéfique pour toute l’indivision, alors que certains des co-indivisaires le bloquent sans raison valable.